◎ 文 / 克而瑞研讨中心
要点重视
多地代建制相关方针完善优化，利好***代建标准化
南阳市、漯河市、深圳市宝安区等地***出资项目代建制处理方法出台，方针愈加完善优化。南阳市支撑国有功用类公司做大做强，为经济社会高质量展开发挥关键作用，2024年1月4日正式发布关于印发《南阳市***出资项目代建制处理方法（试行）》的告诉。
战略协作成为代建展开趋势，加快***整合、事务拓宽
旭辉建管、蓝城集团、蓝绿双城、金科开发处理、腾云今世处理等多家代建企业会集打开“***型”协作，协作方针包含房企、城***司以及地方***。旭辉建管相继与北京住总、浙江海宁经济开发区、华远地产(600743)、大连德泰等到达战略协作。此外，2023年11月我国房地工业协会代建分会树立，将推动职业内部自律，嫁接更多工业***，助力代建企业快速展开。
构建生态途径、探究同享商业形式，赋能高质量展开
绿城处理与华夏建业作为代建职业两家龙头企业，首先拥抱途径化展开，探究商业形式晋级之路。华夏建业继2022年城市合伙人准则成功落地，2023年9月24日又推出全新代建C途径，绿城处理别离于2023年7月、11月发布“M爬山模型”和“百川方案”，打造代建全生命周期、全方位服务的生态途径。
代建赛道继续扩容，不断加强品牌建造与推行
2023年代建赛道继续扩容，上坤地产正式拓荒共建处理新赛道，滨江集团(002244)重启代建航道，此外原世茂实行总裁吕翼树立了灿烂处理。现在已有超越60家房企参加赛道，并树立专门的途径公司，其间30余家企业设置了专有代建微信大众号、乃至还有了独立微信***号，打造专属代建品牌，商场竞争越来剧烈。
项目纾困继续推动，南京灿烂云探究“共建”形式保交给
2023年9月29日-10月2日，南京灿烂云著第一批509套住所会集交给完结，交给期正值双节***日，到访业主交给率高达90%。该项目在各方的一起努力下探究出一条“共建”保交给的新路，顺畅盘活。
要点区域2023年全年累计代建项目数超2022年50%
依据监测，2023年全年累计中标代建项目达357个，2021年和2022年别离为140个和238个，超2022年50%。项目首要会集在长三角，其次是珠三角，长三角代建项目数占比52.9%；珠三角占比20.2%，算计占比超越7成。
01
职业方针
多地出台代建处理方法
“三大工程”带动***代建需求
1、南阳、漯河、深圳宝安区等地代建处理方法出台
2023年四季度以来，包含南阳市、漯河市、深圳市宝安区等地***出资项目代建制处理方法出台，方针愈加完善优化，要点标准内容会集在代建项目出资规划、项目类型、代建费计取等方面。
以南阳市为例，2023年11月3日，市委书记朱是西掌管举行市委深改委会议暨财经委第十八次会议。会议研讨了《南阳市***出资建造项目代建制处理方法》，指出要认真学习学习先进区域的成功经验，合法合规、依法依规推动***出资建造项目代建制，支撑国有功用类公司做大做强，为经济社会高质量展开发挥关键作用。
2024年1月4日，南阳市人民***正式发布关于印发《南阳市***出资项目代建制处理方法（试行）》的告诉。《方法》中的***出资项目，是指使用财政性资金进行建造且总出资3000万元及以上的固定财物出资项目。应当施行代建制的项目，首要包含党政机关、作业单位、社会团体等作业、事务用房及相关设备；科技、教育、文明、体育、卫生、民政等社会作业方面的建造项目；市政共用、园林绿化等城市基础设备；地方***确认的其他施行代建制的项目；触及国家安全、国家秘密、网络信息途径以及***有特殊要求的项目，依据具体情况依照国家相关法律法规规则处理。
据不完全统计，2023年福建省、河北省、三亚市、厦门市、沧州市、漯河市、南阳市、深圳市宝安区等多地均出台或修订了代建处理准则，规则在必定出资金额以上的***项目，均须选用投标等方法挑选专业化的项目处理单位担任项目施行处理，以更好标准***出资处理、进步出资效益。跟着代建准则的不断推行，地方***出资项目代建将愈加标准化，有利于进步***出资效益。
2、“三大工程”建造进一步带动***代建增量需求
2023年12月11日-12日，中心经济作业会议举行，会议着重加快推动保证性住所建造、“平急两用”公共基础设备建造、城中村改造等“三大工程”。中心已屡次提及“三大工程”建造，作为实行房地产展开新形式的重要抓手，未来也将是各地***的作业要点。当时，多地现已提出相关方针和规划、拟定施行方案，继续推动使命落地。据统计，到2023年年末，已有16个城市发布城中村改造规划方案，估计触及约87.4万户居民。
2023年10月24日，广州市规划委员会会议审议经过了《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》。《专项规划》提出，至2025年累计推动城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累计推动城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），经过微改造、混合改造、全面改造多种方法并重，推动低效存量土地的盘活再使用。并清晰至2035年拟推动的旧村庄旧乡镇全面改造与混合改造项目291个，其间，旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个）。
2023年10月25日，山东省人民***发布关于印发《山东省城市更新举动施行方案》的告诉。《方案》提出在济南、青岛等市稳步推动城中村改造和规划建造保证性住所作业。
“三大工程”建造的推动，必然将带动相关项目代建需求的添加，特别是保证房和城市更新将是***代建的首要内容。
02
土地成交
城投拿地继续发力，代建需求开释可期
城投途径仍是拿地主力之一，城投代建需求开释可期。自2021年以来，城投途径会集现身土地商场撑起大梁，拿地数量连居高位。2023年，房企流动性修正有限，拿地会集在央国企，城投途径的实力仍不容小觑。虽然受托底拿地监管及部分城投本身出资承压的影响，全体拿地力度有所放缓，但三、四季度的体现依旧可观，四季度拿地占比到达61%。
这两年城投途径出资积累了适当的土地财物，但受限于本身开发才能及债款压力，开工率不尽善尽美，未来这些项目的入市首要仍是要依托代建，这也是城投途径减压、活血的有利途径。可以预期，城投代建将是商场重要赛道之一。
03
企业洞悉
战略协作成为代建展开趋势
继续推动品牌建造与推行
1、战略协作助力代建企业加快***整合、规划拓宽
跟着代建职业展开，为加快规划扩张、完结***同享和优势互补，战略协作成为代建企业展开一大趋势。2023年，旭辉建管、蓝城集团、蓝绿双城、金科开发处理、腾云今世处理等多家代建企业会集打开“***型”协作，协作方针包含房企、城***司以及地方***。
旭辉建管相继与北京住总、浙江海宁经济开发区、华远地产、大连德泰等到达战略协作。2023年12月1日，旭辉建管与浙江海宁经济开发区两边高层领导打开深度座谈交流并签定战略协作协议，本着平等互利、一起展开、协作共赢的准则，树立面向未来的全面战略协作关系，未来将充沛交融两边各自优势，拟在海宁经济开发区展开代建前策定位咨询、品牌***导入、代建代运营等相关范畴的深化广泛协作。2023年12月14日，旭辉建管又与大连德泰签定战略协作结构协议，此次战略协作的到达，将充沛发挥大连德泰的***优势与旭辉建管的处理优势，一起推动潜在优质项目的代建处理等相关作业，为旭辉建管带来愈加宽广的展开空间和更多的协作时机。截止2023年末，旭辉建管累计在管项目已打破100个，散布在全国40余个要点城市，其间***国企的代建占比超越50%；年度新增项目打破50个，新增签约规划打破980万方。
2023年11月22日-23日，第十四届我国房地产科学展开论坛在杭州举行，论坛上，我国房地工业协会代建分会正式树立，将推动职业内部自律，嫁接更多工业***，助力代建企业快速展开。
2、构建生态途径、探究同享商业形式，赋能高质量展开
绿城处理与华夏建业作为代建职业两家龙头企业，首先拥抱途径化展开，探究商业形式晋级之路。
华夏建业继2022年城市合伙人准则成功落地，又推出全新代建C途径，不断探究立异商业形式。2022年12月，华夏建业树立城市合伙人理事会，经过信誉和融资手法，为成员企业打通项目库、资金库，嫁接***，整合两边***，完结利益同享，该形式在新项目拓宽方面现已获得必定成效。2023年9月24日，华夏建业正式发布全新的代建信任系统――华夏建业代建C途径，包含信任、链接、利他三大内在，是华夏建业面临未来商场，构建的新形式和新逻辑。2023年10月21日华夏建业举行28个项目会集签约典礼，其间代建项目签约25个，代建C途径战略协议项目签约3个。2023年12月16日，华夏建业代建C途径五大具化途径之一―供应链赋能途径正式上线，旨在为各类供货商供给产品展现、企业招***公告查勘、产品协作洽谈等新途径，链接优质修建施工总包、建材、门窗等招***企业，保证供货商协作可继续、资金顺畅回款。到2023年12月底，供应链赋能途径已招引步阳集团有限公司、廊坊立邦涂料有限公司、福建省冠林科技有限公司、上海良信电器(002706)股份有限公司、上海尤安修建造计股份有限公司等合计百家优质供货商入库，现在各类供货商还在继续征会集。
绿城处理连续发布“M爬山模型”以及“百川方案”，打造代建全生命周期、全方位服务的生态途径。2023年7月10日，绿城处理发布首个代建职业B端服务指南“M爬山模型”。“M爬山模型”分为两部分，一部分标准流程节点，一部分为问题合辑，协助两边在协作进程下降认知误差。与“M爬山模型”同步推出的，还有一个名为“绿城M”的***，以数字化、游戏化的方法，让代建服务的全进程愈加具象、可感。2023年11月，为进一步推动代建事务的全国化展开，强化要点城市的深耕与布局，加大属地深耕型优异人才及团队引进，绿城处理发布“百川方案”，针对全国各要点城市以多元协作形式全面引进城市合伙人。“百川方案”的引进方针首要为全国各要点城市的属地优异房企区域/城市/多项目担任人或投拓担任人。协作形式首要包含优异人才引进方法入职协作、代建同享途径方法事务协作和向绿城处理举荐代建项目三种形式。到2023年12月31日，绿城处理新拓代建项目的合约总修建面积达3528万平方米，较上年同期增加约25.0%；新拓代建项目代建费约103.7亿元，较上年同期增加约20.5%。
3、代建赛道继续扩容，加强品牌推行进步商场影响力
在代建热潮继续延伸下，2023年赛道继续扩容，上坤地产正式拓荒共建处理新赛道，滨江集团也宣告重启代建航道。此外，2023月7月28日，原世茂实行总裁吕翼树立深圳灿烂建造处理集团有限公司，主营事务包含企业处理、企业处理咨询、工程处理服务；信息咨询服务（不含答应类信息咨询服务）、商场营销策划等。2023月12月1日，吕翼又完结对上海世茂建造处理有限公司（即原世茂处理）的股权收买。上海世茂建造处理有限公司由深圳灿烂建造处理有限公司持股80％、深圳灿烂联盟企业处理有限公司持股20％，“灿烂处理”品牌实际上是原世茂处理下的代建团队。
现在已有超越60家房企参加赛道，并树立专门的途径公司，商场竞争越来剧烈。与此同时，代建企业也越来越重视代建品牌的建造与推行，30余家企业设置了专有代建微信大众号、乃至还有了独立微信***号，以进步品牌影响力和商场份额。
04
要点项目
纾困继续推动
南京灿烂云探究“共建”形式保交给
1、南京灿烂云著第一批509套住所会集完结交给
2023年9月29日-10月2日，南京灿烂云著第一批509套住所会集交给完结，交给期正值双节***日，到访业主交给率高达90%。2020年7月苏宁置业拿下栖霞区NO.2020G24地块，与世茂联合开发，打造南京苏宁世茂灿烂云著项目。2021年1月该项目首开，成为区域内首个摇号楼盘，产品热销。但尔后，因两大股东呈现资金问题，灿烂云著项目堕入阻滞，并于2022年先后将项目公司股权出售。
因为项目已阻滞200多天，且存在项目公司资信缺乏、部分职责主体存在检验配合度等问题，叠加房地产商场下行等要素影响，灿烂云著的复工复产困难重重。在属地***和首要债权人等各方的支撑下，共建各方到达一致：一切***优先保证已售住所的建造和交给。2023年2月开端，参建单位依照要求实行施工合同约好复工复产，拨付工程款关闭运转，并与原股东其他项目做好危险阻隔。考虑到项目开发体量较大，2023年7月引进蓝绿双城，树立了蓝绿恒睿处理途径，并引进杭派质量精细化处理系统，以质量交给为一致方针，强化快节奏落地实行、高频次***交流，逐渐从头树立了项目新面貌，完结9月26日完结竣工存案手续。
值得一提的是，从板块热盘到***，尔后又阅历了项目易手、延期交给、业主***等弯曲后，灿烂云著终究在各方的一起努力下探究出一条“共建”保交给的新路。与过往的代建形式不同，“共建”着重危险共担和效果同享。因为灿烂云著是大型归纳项目，还有配建商业，整个项目建造依然负重致远。
2、我国五矿与蓝绿双城共助南充天空之城焕新重启
2023年11月23日，“与南充共夸姣”蓝绿双城&我国五矿――天空之城焕新发布会启幕。该项目可以复工复产，焕新重启，离不开我国五矿的资金保证及蓝绿双城的专业运营规划。2020年7月蓝光展开(600466)与逸城置业联合拿下清泉坝片区的C-1-2块地，打造天空之城项目。作为清泉坝仅存的一宗住所用地，该项目从拿地起就备受瞩目。入市后，优胜的地理位置以及硬核的产品更是让项目一跃成为高端住所的代表。
2021年7月，蓝光展开深陷债款危机、不胜负重，将天空之城项目股权全数转让，由我国五矿接盘成为新的大股东。但尔后，项目发展并不顺畅，堕入沉寂。直到2023年7月，引进新的共建商“蓝绿双城”，我国五矿更是注资6000万，项目得以复工。信任在蓝绿双城和我国五矿两层把控下，天空之城的质量将更上一个台阶，从头被商场所挑选。
3、龙湖・青
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